Site Yönetimi Görevini Yapmıyor mu? UDF Dilekçe Rehberi

Aidatı Ödüyorum Ama Site Yönetimi Görevini Yapmıyor: Kat Maliki Tek Başına Ne Yapabilir?

Aidatını eksiksiz ödeyen bir kat maliki, yöneticinin görevini yapmaması karşısında çaresiz değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu, tek bir kat malikinin diğerlerinin desteğine ihtiyaç duymadan kullanabileceği iki güçlü yol tanır: hâkimin müdahalesi talebi ve mahkemeden yönetici atanması istemi. Her ikisi de sulh hukuk mahkemesinde, tek kişinin başvurusuyla açılabilir. Bu rehberde yöneticinin kanuni görevlerini, bireysel olarak atabileceğiniz adımları sırasıyla ve hangi aşamada hangi hukuki yolun devreye girdiğini açıklıyoruz.

Yöneticinin kanuni görevleri nelerdir?

Şikâyetinizi somutlaştırmak için önce neyin yapılmadığını kanuni dayanağıyla ortaya koymanız gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yönetim planında aksi yazmadıkça yöneticinin şu işleri görmesini öngörür:

• Kurul kararlarını yerine getirmek. Kat malikleri kurulunca alınan kararların uygulanması yöneticinin birinci görevidir.
• Bakım, koruma ve onarım tedbirlerini almak. Anataşınmazın amacına uygun kullanılması, korunması ve onarımı için gereken önlemler.
• Anataşınmazı sigorta ettirmek. Kanunda ayrıca sayılan bir yükümlülüktür.
• Avans toplamak ve yönetmek. Temizlik, asansör, kalorifer ve sigorta gibi giderler için zamanında avans toplanması.
• Ödemeleri yapmak, tebligatı kabul etmek. Yönetimden doğan borçların ödenmesi ve anataşınmazı ilgilendiren tebligatın alınması.
• Hak kaybını önlemek. Süre geçmesinden veya bir hakkın kaybından doğacak zararları önleyecek tedbirleri almak.
• Borcunu ödemeyen kat malikine karşı takip yapmak. Dava ve icra takibi açmak, kanuni ipotek hakkını tescil ettirmek.
• Kurulu toplantıya çağırmak ve banka hesabı işletmek. Toplanan paraların yönetici sıfatı gösterilerek açılan hesapta tutulması.

Buna ek olarak KMK m.36 defter tutma ve belgeleri saklama, KMK m.39 ise hesap verme yükümlülüğünü düzenler. Yönetici, işletme defterini her takvim yılının ilk ayında kat maliklerine sunmak zorundadır; defterin her yılın bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılması da mecburidir.

"Vekil gibi sorumluluk" ne anlama geliyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi tek cümleyle çok şey söyler: "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur."

Bunun pratik sonuçları şunlardır:

• Özen yükümlülüğü. Yönetici işi basiretli bir vekil gibi yürütmek zorundadır; ihmal, sorumluluk doğurur.
• Hesap verme yükümlülüğü. Talep edilmese bile düzenli hesap vermek zorundadır; belgeleri saklamakla yükümlüdür.
• Talimata uyma. Kat malikleri kurulunun kararları yönetici için bağlayıcıdır; kendi tercihine göre uygulamama hakkı yoktur.
• Tazminat sorumluluğu. Özen borcunu ihlal ederek zarara yol açmışsa, doğan zarardan sorumlu tutulabilir.

Yani "yönetici gönüllü çalışıyor, çok da üstüne gidilmez" yaklaşımı hukuken doğru değildir. Ücret alsın ya da almasın, yönetici kanunen vekil konumundadır.

Bireysel olarak atabileceğiniz adımlar

Aşağıdaki basamaklar, en yumuşaktan en bağlayıcıya doğru sıralanmıştır. Her basamak bir sonrakinin delilini oluşturduğu için sırayı atlamamak önemlidir.

Adımlar birbirinin delilidir: mahkemeye gittiğinizde önceki yazılı talepleriniz iyi niyetinizi ve yöneticinin ihmalini ortaya koyar.

1-2. Yazılı talep ve noter ihtarnamesi

Sözlü şikâyetler hiçbir işe yaramaz; hem unutulur hem de mahkemede kullanılamaz. İlk adım, talebinizi yazıya dökmektir.

Yazılı talebinizde şunlar bulunmalıdır: hangi görevin yapılmadığı (mümkünse Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesindeki bende atıfla), bu ihmalin somut sonucu (örneğin asansör arızası, çöp birikmesi, sigorta yaptırılmaması), ne yapılmasını istediğiniz ve makul bir süre. Aidatınızı düzenli ödediğinizi de belirtin; bu, talebinizin haklılığını güçlendirir.

Yanıt gelmez veya oyalanırsanız aynı içeriği noter ihtarnamesi ile gönderin. İhtarnamenin değeri iki yönlüdür: tebliğ tarihi resmî olarak sabitlenir ve dosyanıza "önce iyi niyetle çözmeye çalıştım" delili girer. Mahkemeler bu adımı atmış olan tarafa daha olumlu yaklaşır.

3. Hesap ve belgeleri isteyin

Aidatınızı ödüyor olmanız, paranın nereye gittiğini bilme hakkınızı doğurur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 39. maddesi uyarınca yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda; böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında o tarihe kadarki hesapları gösteren işletme defterini ve belgeleri kat maliklerine vermek zorundadır.

Ayrıca kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun yönetim planındaki zamanların dışında da hesap durumu gösterilir. Yalnız başınıza bu çoğunluğu sağlayamasanız bile, yıllık hesap verme yükümlülüğü zaten kanundan doğar ve talep edilebilir.

İsteyeceğiniz belgeler: işletme defteri, banka hesap dökümü, gider faturaları ve makbuzlar, alınan kurul kararları, varsa denetim raporları. Yöneticinin toplanan parayı anataşınmazın yönetici sıfatını gösteren bir banka hesabında tutması gerektiğini unutmayın; paranın şahsi hesapta tutulması başlı başına bir usulsüzlüktür.

4. Olağanüstü toplantı çağrısı

Yöneticiyi görevden almaya tek başınıza karar veremezsiniz; bu yetki kat malikleri kuruluna aittir. Ancak kurulu toplamak için tüm maliklerin desteğine de ihtiyacınız yoktur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi uyarınca, önemli bir sebebin çıkması hâlinde kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine kurul her zaman toplanabilir. Çağrının, toplantı tarihinden en az yedi gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek yapılması gerekir.

Gündeme şunları yazdırın: yöneticinin faaliyet ve hesap raporu, denetçi seçimi, yöneticinin azli ve yeni yönetici seçimi. Kanun, kat malikleri kurulunun yöneticinin tutumunu sürekli denetleyeceğini ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebileceğini düzenler.

5. Hâkimin müdahalesi davası: en güçlü bireysel araç

Buraya kadar sonuç alamadıysanız, artık kimsenin onayına ihtiyacınız yok. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen taraf yüzünden zarar gören kat malikine, anataşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteme hakkı tanır.

Bu davanın işleyişi şöyledir: hâkim ilgilileri dinler, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyete göre derhal karar verir; yapılması gereken işi ve bunun için tanınan süreyi belirleyerek ilgiliye tebliğ eder. Belirlenen süre içinde kararı yerine getirmeyen hakkında aynı mahkemece idari para cezasına hükmolunur.

Dilekçenizde şunları somutlaştırın: kat maliki olduğunuz (tapu kaydı), aidat borcunuzun bulunmadığı (dekontlar), hangi görevin yapılmadığı, bunu yazılı olarak talep ettiğiniz (ihtarname), uğradığınız zarar ve mahkemeden ne yapılmasını istediğiniz. Talebinizin somut ve icra edilebilir olması kritik önemdedir: "yönetici görevini yapsın" değil, "asansör bakım sözleşmesi yapılsın ve arıza giderilsin" gibi.

6. Mahkemeden yönetici atanması

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan taşınmazlarda yönetici atanmasını zorunlu kılar. Aynı madde şunu ekler: kat malikleri anataşınmazın yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra bir yönetici atanır.

Buradaki "kat maliklerinden birinin müracaatı" ifadesi, sorunuzun tam karşılığıdır: tek başınıza başvurabilirsiniz. Mahkemece atanan yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip olur ve kat maliklerine karşı sorumludur. Ayrıca bu yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı sebep çıkarsa onu atayan mahkeme değiştirmeye izin verebilir.

Bu altı aylık koruma önemlidir: yönetimi fiilen elinde tutan grubun, mahkemenin atadığı yöneticiyi hemen değiştirip eski düzene dönmesini engeller.

Tazminat ve suç duyurusu: ne zaman gündeme gelir?

Tazminat: Yönetici vekil gibi sorumlu olduğundan, özen borcunu ihlal ederek zarara yol açmışsa doğan zarardan sorumlu tutulabilir. Örneğin sigorta yaptırılmadığı için karşılanamayan bir hasar ya da zamanında yapılmayan bakım nedeniyle büyüyen bir arıza bu kapsamda değerlendirilebilir. Zararın ve ihmalle bağının belgelenmesi gerekir.

Suç duyurusu: Toplanan aidatların yönetim dışı amaçlarla kullanılması hâlinde güveni kötüye kullanma suçu gündeme gelir. Türk Ceza Kanunu, başkasının mallarını idare etme yetkisinin gereği olarak tevdi edilmiş eşya bakımından bu suçun daha ağır cezalandırılacağını düzenler. Bu ciddi bir iddiadır; banka dökümü ve gider belgeleriyle desteklenmeden ileri sürülmemelidir.

Sık yapılan hatalar

• Aidat ödemeyi kesmek. En yaygın ve en zararlı tepki budur. Aidat borcu yöneticinin performansına bağlı değildir; ödemeyi kestiğinizde hakkınızda icra takibi başlatılır, üstelik gecikme tazminatı işler ve mahkemedeki haklı konumunuzu kaybedersiniz.
• Sadece sözlü şikâyet etmek. Yazılı olmayan talep, mahkemede yok hükmündedir. Her adımı belgeleyin.
• Talebi soyut bırakmak. "Yönetici görevini yapsın" denemez. Hangi işin yapılacağı somut ve icra edilebilir biçimde yazılmalıdır.
• Kurul kararı olmadan yöneticiyi azletmeye çalışmak. Azil yetkisi kat malikleri kurulundadır; tek kişi azledemez. Bireysel yol, hâkimin müdahalesi ve yönetici atanmasıdır.
• Toplantı çağrısında usule uymamak. Yedi günlük süre, gündemin bildirilmesi ve tebliğ şekli sağlanmazsa alınan kararlar iptal edilebilir.

Dilekçenizi UDF olarak hazırlayın

Sulh hukuk mahkemesine sunacağınız hâkimin müdahalesi veya yönetici atanması dilekçesi UYAP'a .udf formatında yüklenir. Mahkemeden gelen tebligat ekleri de aynı uzantıdadır.

Adım adım: UDF dosyası nasıl oluşturulur · UDF dosyası nasıl açılır · UDF ve UYAP rehberi

Sık sorulan sorular

Özet

Aidatını düzenli ödeyen bir kat maliki, yöneticinin ihmali karşısında çaresiz değildir. Yönetici kanunen vekil gibi sorumludur; özen göstermek, hesap vermek ve kurul kararlarını uygulamak zorundadır. İzlenecek yol kademelidir: önce yazılı talep, sonra noter ihtarnamesi, ardından hesap ve belge istemi, gerekirse kat maliklerinin üçte biriyle olağanüstü toplantı. Sonuç alınamazsa iki güçlü bireysel araç devreye girer: hâkimin müdahalesi (KMK m.33) ve mahkemeden yönetici atanması (KMK m.34). Her ikisi de sulh hukuk mahkemesinde, tek kat malikinin başvurusuyla açılır; hâkimin belirlediği süre içinde karar yerine getirilmezse idari para cezası uygulanır. Bu süreçte yapılabilecek en büyük hata aidat ödemeyi kesmektir; düzenli ödemiş olmak sizin en güçlü kozunuzdur.