Zemin Kat Asansör Masrafı: Ödemezsem Ne Olur?

Kısa cevap: Asansör kararı kat malikleri kurulunda yeterli çoğunlukla alınmışsa zemin kat maliki de dahil bütün malikler kararla bağlanır ve masrafa, aksi kararlaştırılmadıkça arsa payı oranında katılır. “Asansörü kullanmıyorum” demek ödemeden kurtarmaz. Karara itiraz mümkündür ama süre kısadır: toplantıya katılıp karşı oy kullananlar için karar tarihinden itibaren bir aydır. Payınızı vadesinde ödemezseniz yönetici ya da bir kat maliki icra takibi başlatabilir ve aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler. Bu yüzden önce kararın usulüne uygun alınıp alınmadığına, sonra payınıza düşen tutara ve ödeme planı seçeneklerine bakmak gerekir.

Asansör kararı nasıl alınır? 13’e 2 yeterli mi?

Binaya sonradan asansör eklemek, uygulamada KMK m.42 kapsamındaki yararlı yenilik ve ilaveler arasında değerlendirilir. Bu tür kararlar kat malikleri kurulunda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır. Kurulun toplanabilmesi için de kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılması gerekir (KMK m.30). Asansörün onaylı mimari projede yer almaması ya da yapının dış görünümünü ve ortak alanları değiştirmesi hâlinde daha yüksek, beşte dört çoğunluk arayan görüşler de bulunduğundan projeye ve belediyeden alınacak izne bakmak önemlidir.

Sayıları somutlaştıralım: 15 maliki olan bir binada 13 olumlu oy, kişi sayısı bakımından beşte dört sınırının (12) bile üzerindedir. Ancak çoğunluk yalnızca kişi sayısıyla ölçülmez; olumlu oy verenlerin arsa paylarının toplamı da aranan oranı sağlamalıdır. Büyük arsa paylı bir malikin, örneğin geniş bir dükkân sahibinin tutumu bu hesabı değiştirebilir.

Yöneticinin “13 kişi kabul etti” demesi, kararın geçerli biçimde alındığını tek başına göstermez. Şu noktalara bakın:

• Çağrı: Toplantıya çağrı imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla yapıldı mı (KMK m.29)?
• Yeter sayı: Toplantıya sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası katıldı mı (KMK m.30)?
• Karar defteri: Karar deftere yazıldı, toplantıya katılanlar imzaladı mı; karşı oy verenler gerekçelerini yazıp imzaladı mı (KMK m.32)?
• İmza listesi: Kapı kapı dolaştırılan bir imza listesi, toplantıda alınmış bir kurul kararının yerini tek başına tutmayabilir.

Zemin kat maliki masrafa katılmak zorunda mı?

Kanun zemin kat malikleri için ayrı bir düzenleme getirmez. KMK m.20’ye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yapmadıkça ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılır. Ortak yerlerden yararlanmaktan vazgeçmek ya da bağımsız bölümün durumu nedeniyle yararlanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürmek de bu payı ödemekten kurtarmaz. Uygulamada asansör gideri de aynı ilkeye göre ortak gider sayılır.

İstisna, yönetim planında ya da maliklerin ortak anlaşmasında yer alabilir. Yönetim planında zemin kat maliklerinin asansör giderlerine katılmayacağı açıkça yazılıysa Yargıtay bu düzenlemeyi geçerli sayabilmektedir. Böyle bir hüküm yoksa sonradan getirilmesi yönetim planını değiştirmek anlamına gelir ve bunun için kural olarak tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı oyu aranır (KMK m.28/3). Bu nedenle diğer maliklerle indirim ya da farklı bir paylaşım konusunda pazarlık etmek çoğu zaman hukuki itirazdan daha etkili olur.

Payınız nasıl hesaplanır?

Payınızı belirleyen temel veri tapudaki arsa payınızdır. Örneğin arsa payınız 80/1000 ise toplam asansör bedelinin yüzde sekizini ödersiniz. Eşit paylaşım yalnızca yönetim planında ya da malikler arasındaki anlaşmada öngörülmüşse uygulanır. Hesabı doğrulamak için şunları isteyin:

• Tapu kaydı: Arsa payınızı gösteren güncel tapu belgesi.
• Yönetim planı: Gider paylaşımı ve varsa zemin kat hükmü.
• Asansör teklifleri: Toplam bedel ve ödeme takvimi.
• Toplantı belgeleri: Çağrı, tutanak ve karar defterindeki sayfa.

Karara itiraz: bir ay ve altı ay

Karar usulsüz ya da kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı ise KMK m.33 uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. Süreler kısa ve hak düşürücüdür: Toplantıya katılıp kararın alınmasına karşı oy kullananlar için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayanlar için kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır.

Karşı oy veren azınlıktaysanız sürenin karar tarihinden başladığını unutmamalısınız. Karşı oy gerekçenizin tutanağa yazılıp imzalanmış olması dava hakkı bakımından önemlidir. Dava açmak kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; durdurmak için ihtiyati tedbir istenmesi gerekir. Karar yok hükmünde ya da mutlak butlanla sakatsa süre koşulu aranmaz.

Ödeyemezseniz ne olur?

Karar geçerli biçimde alındıktan sonra payınıza düşen tutar, kurulun belirlediği vadelerde ödenmesi gereken bir gider ya da avans hâline gelir. Vadesinde ödenmeyen pay için yönetici ya da diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir veya icra takibi başlatabilir (KMK m.20). Yöneticinin takip için ayrıca kurul kararı almasına gerek yoktur. “Avukata veririz” sözü genellikle bu yolu anlatır: Yönetici bir avukat aracılığıyla ilamsız icra takibi başlatabilir. Olası sonuçlar şunlardır:

• Gecikme tazminatı: Ödenmeyen kısım için geciktiğiniz günler başına aylık yüzde beş hesabıyla tazminat işler (KMK m.20). Bu oran yasal faizden çok yüksektir.
• İcra takibi: Ödeme emrine tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir.
• Masraflar: Takip masrafları ve vekâlet ücreti borca eklenebilir.
• İtirazın riski: Haklı gerekçesi olmayan itiraz, alacak likitse itirazın iptali davasında icra inkâr tazminatına yol açabilir (İİK m.67).
• Kanuni ipotek ve öncelik: Gider borcunu ödemeyen malikin bağımsız bölümü üzerine, borcun mahkemece tespit edilmesiyle ipotek tescili istenebilir ve gider alacakları öncelik taşır (KMK m.22).

Ödeme gücünüzün olmaması borcu ortadan kaldırmaz, ancak ödeme planı görüşmesi için geçerli bir gerekçedir. Taksitlendirme kanunda hazır bir hak olarak düzenlenmemiştir; yönetimin ya da kurulun kabulüne bağlıdır. Bu yüzden talebinizi yazılı yapın ve varılan anlaşmayı yazıya geçirin.

Takip başlamadan yapılabilecekler

Dilekçelerinizi UDF olarak hazırlayın

Belge talebinizi, ödeme planı teklifinizi ya da kurul kararının iptali dilekçenizi UYAP’a yüklenebilir biçimde hazırlamak için UDF oluşturma aracını ve genel dilekçe rehberimizi kullanabilirsiniz. Karar usulünün geçerliliği ve itiraz stratejisi gibi dosyaya özgü konular için avukata sor sayfasından destek alabilirsiniz.

İlgili araçlar ve yazılar

• Kat Malikleri Kurulu Karar NisabıKararın türüne göre gereken toplantı ve karar çoğunluğunu bulun.
• Aidat Gecikme Tazminatı HesaplamaÖdenmeyen payın aylık yüzde beşlik tazminatını hesaplayın.
• Ödeme Emrine İtiraz SüresiTebliğ tarihine göre yedi günlük itiraz süresini görün.
• Kat Malikleri Kurulu Karar Yeter SayısıHangi karar için hangi çoğunluğun aranacağı.
• Aidat Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır?Tazminat hesabı ve örnekler.

Sık sorulan sorular

Dayanak: KMK m.19, m.20, m.22, m.28, m.29, m.30, m.32, m.33, m.42; İİK m.67. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; yönetim planı ve karar defteri incelenmeden somut sonuç söylenemez, hukuki destek alınması önerilir.