Kat malikleri kurulu sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanır, kararlar oy çokluğuyla alınır. Beşte dört ve oybirliği gereken kararlar, ikinci toplantı kuralı.
Kısa cevap: Kurul, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa en geç on beş gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir. Yönetim planı değişikliği beşte dört, bağımsız bölüm ilavesi ve yasak işlere izin oybirliği gerektirir; bu nisaplar ikinci toplantıda düşmez.
Kat malikleri kurulu nedir, nasıl toplanır?
Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün yönetiminde en yetkili organdır ve bütün kat maliklerinden oluşur. Yönetici seçimi, işletme projesi ve aidat tutarı, ortak alanların kullanımı, onarım ve yenilikler gibi kararlar bu kurulda alınır. Kurul, yönetim planında belirtilen zamanda yılda en az bir kez olağan olarak toplanır; önemli bir sebep varsa yönetici veya kat maliklerinin üçte biri kurulu olağanüstü toplantıya çağırabilir.
Toplantıya çağrı, toplantı gününden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığında veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Çağrıda gündem, toplantı yeri ve ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve zamanı belirtilir.
Karar türüne göre gereken çoğunluk
| Karar | Gereken çoğunluk | Dayanak |
|---|---|---|
| Olağan yönetim kararları | Sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanma, oy çokluğuyla karar | KMK m.30 |
| Yönetici atanması | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.34 |
| Faydalı yenilik ve ilaveler | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.42 |
| Çok masraflı veya lüks yenilikler | Beşte dört | KMK m.42 |
| Yönetim planı değişikliği | Bütün kat maliklerinin beşte dördü | KMK m.28 |
| Bağımsız bölüm ilavesi | Oybirliği | KMK m.44 |
| Yasak işlerin yapılmasına izin | Oybirliği | KMK m.24 |
Örnek: 20 bağımsız bölümlü apartman
Kat malikleri kurulu karar yeter sayısı adım adım nasıl bulunur
İlk toplantı yeter sayısı
20 bölümün yarısından fazlası 11’dir. Katılanların arsa payı toplamının da yarıyı aşması gerekir.
Olağan karar
Toplantı yeter sayısı sağlandıysa katılanların oy çokluğuyla karar alınır; örneğin aidat artışı.
İkinci toplantı
İlk toplantıya 9 kat maliki katıldıysa toplantı yapılamaz. En geç 15 gün sonraki ikinci toplantıda 9 kişi katılırsa 5 oyla karar alınabilir.
Yönetim planı değişikliği
20 × 4/5 = 16 kat malikinin olumlu oyu gerekir. Kaç kişi katılırsa katılsın bu sayı değişmez.
Oybirliği gereken işler
Çatıya yeni bağımsız bölüm eklenmesi için 20 kat malikinin tamamının onayı gerekir.
Bağımsız bölüm sayısını ve alınacak kararı seçin; araç ilk toplantı yeter sayısını, gereken oyu ve ikinci toplantı hesabını gösterir.
Kat Malikleri Kurulu Karar NisabıVekâletle katılım ve oy kullanma
- Her kat malikinin, bağımsız bölüm sayısı kadar oyu vardır; bir bölüm birden fazla kişiye aitse ortaklar tek oy kullanır.
- Kat maliki toplantıya yazılı vekâletle bir temsilci gönderebilir.
- Bir kişi, kat malikleri sayısının yüzde beşinden fazlasını temsil edemez. Kat maliki sayısı yirmiden azsa bir kişi yalnızca bir kat malikine vekâlet edebilir.
- Kararlar karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır; toplantıya katılmayanlara karar tebliğ edilmelidir.
Karara itiraz ve iptal davası
Kurul kararının kanuna, yönetim planına veya iyiniyet kurallarına aykırı olduğunu düşünen kat maliki, karara katılmamışsa karar tarihinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Toplantıya çağrılmamış olan kat maliki bu süreyi kararı öğrendiği tarihten itibaren hesaplar; ancak her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır. Son günü hafta sonu ve resmî tatillere göre adli süre hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
Karara itiraz etmek, aidat borcunu ödememek için tek başına bir gerekçe değildir. Ödenmeyen aidat için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler; hesabını aidat gecikme tazminatı aracıyla yapabilir, kuralları aidat gecikme tazminatı rehberinde okuyabilirsiniz. Yöneticinin karar almadan harcama yapması veya hesap vermemesi durumunda izlenecek yollar için yönetici şikâyeti yazısına göz atın.
İlgili hesaplama araçları
- Aidat Gecikme Tazminatı HesaplamaÖdenmeyen apartman aidatı için Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca aylık yüzde beş gecikme…
- Kira Artış Oranı HesaplamaSözleşmenizin yenilendiği aya ait TÜFE on iki aylık ortalamasıyla yasal azami kira…
- Borçlar Hukukunda Zamanaşımı SüreleriAlacağın türüne göre zamanaşımı süresini ve sürenin dolduğu tarihi haksız fiil…
- Adli Süre HesaplamaTebliğ tarihinden itibaren süreyi hesaplayın; hafta sonu, resmî tatil ve adli tatil…
- İcra Harç ve Masraf HesaplamaTakip açılışındaki peşin harç ile tahsil aşamasındaki tahsil ve cezaevi harçlarını…
Bu alandaki tüm araçlar için Gayrimenkul ve Kira hesaplama araçları sayfasına, sitedeki bütün hesaplayıcılar için hukuki hesaplama araçları listesine göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Apartman toplantısına kaç kişi katılmalı?
Kiracı toplantıda oy kullanabilir mi?
Yönetici kurul kararı olmadan aidat artırabilir mi?
Toplantıya çağrılmadım, karar geçerli mi?
Otopark veya bahçe kullanımını kurul değiştirebilir mi?
Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.24, m.28, m.29, m.30, m.31, m.33, m.34, m.42, m.44. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; oran ve tutarlar 2026 yılı itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığınız için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.