Kısa cevap: hayır, ev sahibi istediği oranda zam yapamaz. Konut kiralarında yenileme dönemindeki artış, bir önceki kira yılına ait on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Bu sınır emredicidir; sözleşmeye daha yüksek oran yazılmış olsa bile geçersizdir. Bu rehber sınırı, istisnaları ve fahiş zam talebiyle karşılaşınca ne yapacağınızı anlatır.
Yasal artış sınırı
Türk Borçlar Kanunu'na göre kira bedelinin yenilenen dönemdeki artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Sözleşmede yazsa bile geçersiz
"Her yıl %50 artar" gibi bir madde, kanuni sınırı aşan kısmı bakımından hüküm doğurmaz.
Oran her ay değişir
TÜFE 12 aylık ortalaması aylık açıklandığı için, zam ayınıza denk gelen oran esas alınır.
Yıllık uygulanır
Kira yılı dolmadan zam yapılamaz.
Sözleşme daha düşük oran öngörüyorsa
Kiracı lehine olan düşük oran geçerlidir.
Hesaplama örneği: Kiranız 10.000 TL ve zam ayınızdaki 12 aylık TÜFE ortalaması %40 ise yeni kira en fazla 14.000 TL olabilir. Ev sahibi 20.000 TL isterse aşan kısmı talep etme hakkı yoktur.
Sınırın uygulanmadığı hâller
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Konut ve çatılı işyeri kirası | TÜFE sınırı geçerli |
| Beş yılı aşan kira ilişkisi | Hâkim, endeksle bağlı olmaksızın hakkaniyete göre yeniden belirleyebilir |
| Yabancı para üzerinden kira | Kanunda öngörülen özel kurallara tabidir |
| Yeni kiracıyla yeni sözleşme | Serbest; sınır yenileme dönemine ilişkindir |
| Tarafların anlaşması | Sınırın üstünde zorunlu anlaşma dayatılamaz |
Beş yıl kuralı önemlidir: Kira ilişkisi beş yılı geçtiğinde ev sahibi kira tespit davası açarak bedelin emsallere göre yeniden belirlenmesini isteyebilir. Bu hâlde TÜFE tavanı bağlayıcı olmaktan çıkar.
Fahiş zam istenirse ne yapmalı?
-
Yazılı talep isteyin
Sözlü taleplerin ispatı zordur. Zam talebinin yazılı olmasını isteyin.
-
Yasal oranı hesaplayın
Zam ayınıza ait 12 aylık TÜFE ortalamasını esas alın.
-
Yasal tutarı ödemeye devam edin
En kritik adım budur. Kirayı hiç ödememek temerrüde düşürür ve tahliye sebebi olur. Hesaplanan yasal tutarı düzenli olarak ödeyin.
-
Banka üzerinden ödeyin
Açıklamaya "… ayı kira bedeli" yazın. Ev sahibi almazsa bankaya kira ödeme hesabı açtırabilir veya tevdi mahalli tayini isteyebilirsiniz.
-
Yazılı itiraz edin
Talep edilen orana itirazınızı yazılı bildirin; dilekçenizi UDF olarak hazırlayabilirsiniz.
Kira tespit davası
Taraflar anlaşamazsa kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu davayı hem ev sahibi hem kiracı açabilir. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Mahkeme, emsal kira bedellerini bilirkişi aracılığıyla inceler ve hakkaniyete uygun bedeli belirler. Beş yılı doldurmamış ilişkilerde TÜFE tavanı korunur.
Zammı kabul etmezsem çıkarılır mıyım?
Hayır — yasal artışı ödediğiniz sürece zam talebini kabul etmemek başlı başına tahliye sebebi değildir. Ancak kirayı hiç ödememek veya iki haklı ihtara sebep olmak tahliye riski doğurur. Bu yüzden "ödemeyi keserek direnmek" en kötü stratejidir.
Ev sahibinin tahliye isteyebileceği ayrı hâller vardır: gereksinim (ihtiyaç), yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü ve temerrüt. Bunların her biri kendi koşullarına tabidir.
Sık sorulan sorular
Sözleşmede yüksek oran yazıyor, geçerli mi?
Ev sahibi kirayı almıyor, ne yapmalıyım?
Depozito artırılabilir mi?
Ev sahibi "ihtiyacım var" diyor
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza göre sonuç değişebilir.