Konut ve işyeri kirasında yenilenen dönem artışı, TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçemez. Ay ay 2026 oranları, örnek hesap ve fazla artışa itiraz yolu.
Kısa cevap: Yeni kira bedeli, mevcut kira ile yenileme ayında geçerli TÜFE on iki aylık ortalama oranının çarpımının mevcut kiraya eklenmesiyle bulunur. Örneğin Eylül 2026’da yenilenen 20.000 TL’lik kira en fazla yüzde 31,79 artışla 26.358 TL olabilir. Bu oranı aşan anlaşmalar aşan kısım bakımından geçersizdir.
Kira artışında yasal sınır nedir?
Türk Borçlar Kanununun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışı serbestçe kararlaştırabilir; ancak bu artış bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kural emredicidir: sözleşmeye “her yıl yüzde 50 artış” yazılsa bile, oranı aşan kısım geçersizdir.
2022 yılında konut kiraları için getirilen yüzde 25 sınırı geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen tüm konut ve işyeri kiralarında yalnızca TÜFE on iki aylık ortalama oranı tavan olarak uygulanır. Ev sahibinin fahiş artış taleplerine karşı haklarınızı ev sahibi fahiş kira artışı yapabilir mi yazımızda da ele aldık.
Yenileme ayına göre 2026 azami artış oranları
Oran her ay TÜİK verisiyle değiştiği için sözleşmenizin yenilendiği, yani yeni kira yılının başladığı ay belirleyicidir. Aşağıdaki tablo araçta kullanılan güncel oranları gösterir.
| Yenileme ayı | Azami artış | Yenileme ayı | Azami artış |
|---|---|---|---|
| Ekim 2025 | %38,36 | Nisan 2026 | %32,82 |
| Kasım 2025 | %37,15 | Mayıs 2026 | %32,43 |
| Aralık 2025 | %35,91 | Haziran 2026 | %32,24 |
| Ocak 2026 | %34,88 | Temmuz 2026 | %32,03 |
| Şubat 2026 | %33,98 | Ağustos 2026 | %31,90 |
| Mart 2026 | %33,39 | Eylül 2026 | %31,79 |
Enflasyonun gerilemesiyle azami artış oranı her ay biraz daha düşmektedir; yenileme ayınızın oranını mutlaka kontrol edin.
Adım adım kira artışı hesaplama
Yeni kira üst sınırı = Mevcut kira + Artış tutarı
Kira artış oranı adım adım nasıl hesaplanır
Yenileme ayını belirleyin
Sözleşme 1 Eylül 2025’te başladıysa yeni kira yılı Eylül 2026’da başlar; uygulanacak oran %31,79’dur.
Artış tutarını bulun
Mevcut kira 20.000 TL ise 20.000 × 31,79 ÷ 100 = 6.358 TL artış yapılabilir.
Yeni kira üst sınırını hesaplayın
20.000 + 6.358 = 26.358 TL. Taraflar bu tutarın altında her bedeli kararlaştırabilir.
Talebi karşılaştırın
Ev sahibi 30.000 TL istiyorsa, 3.642 TL’lik kısım yasal sınırı aşar ve geçersizdir.
Yazılı kayıt tutun
Artışı banka açıklamasında dönemi belirterek ödeyin; yasal sınırı aşan ödeme yaptıysanız fazlasını geri istemek için dekontlar delil olur.
Kiracı, 26.358 TL’yi aşan kısmı ödemek zorunda değildir.
Mevcut kiranızı ve sözleşmenin yenilendiği ayı seçin; araç yasal azami artışı uygular ve ev sahibinin talep ettiği tutarın sınırı aşıp aşmadığını gösterir.
Kira Artış Oranı HesaplamaBeş yıl kuralı ve kira tespit davası
TÜFE sınırı her yenileme döneminde geçerlidir; ancak beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ve beş yıldan sonra yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli, hâkim tarafından yeniden belirlenebilir. Bu durumda mahkeme TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder. Belirlenen bu bedel sonraki yıllarda yine TÜFE sınırıyla artırılır.
Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak kirayı artıracağını bildirmişse, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde yeni bedel ancak bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır. Sözleşmenizin kaçıncı yılında olduğunuzu ve uzama takvimini kira süresi ve tahliye hakkı analizörü ile görebilirsiniz.
Fazla artış talebine karşı ne yapılabilir?
- Yasal sınırı yazılı bildirin: Ev sahibine hesabınızı, uygulanan ayı ve oranı gösteren kısa bir yazılı bildirim gönderin.
- Yasal tutarı ödemeye devam edin: Kirayı yasal üst sınır üzerinden, açıklamaya dönemi yazarak ödeyin. Eksik ödeme yapmak temerrüt riskine yol açabileceğinden hiçbir şey ödememek doğru değildir.
- Fazla ödemeyi geri isteyin: Sınırı aşan tutarı ödediyseniz sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri talep edebilirsiniz.
- Arabuluculuk şartını unutmayın: Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması gibi kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ayrıntılar için arabuluculuk zorunlu mu.
- Tehdit edilen tahliyeye karşı: Ev sahibi yalnızca artışı kabul etmediğiniz için sizi çıkaramaz. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayılmıştır; kiracı tahliye davası şartlarını inceleyin.
Ev sahipleri için vergi ve süre notları
Kira artışı ev sahibinin yıllık kira gelirini, dolayısıyla beyan edeceği vergiyi de değiştirir. 2026 yılında konut kira gelirinin 58.000 TL’lik kısmı istisnadır; aşan kısım götürü veya gerçek gider düşüldükten sonra vergilendirilir. Yeni kira bedeliyle ödeyeceğiniz vergiyi kira geliri vergisi hesaplama aracıyla bulabilirsiniz. Kiracının evden çıkmasını istiyorsanız artış yerine kanundaki tahliye yollarını değerlendirmelisiniz; seçenekler için kiracı evden nasıl çıkarılır rehberine göz atın.
İlgili hesaplama araçları
- Kira Süresi ve Tahliye Hakkı AnalizörüSözleşme tarihinizden yola çıkarak uzayan kira dönemlerini ve on yıllık uzama…
- Kira Temerrüdü ve İhtar SüresiÖdenmeyen kira için verilecek yasal süreyi ve iki haklı ihtara dayalı tahliye…
- Kira Geliri Vergisi HesaplamaKonut ve işyeri kira gelirinizin vergisini istisna, götürü veya gerçek gider…
- Aidat Gecikme Tazminatı HesaplamaÖdenmeyen apartman aidatı için Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca aylık yüzde beş gecikme…
- Tüketici Başvuru Yolu ve Parasal SınırUyuşmazlık tutarınıza göre tüketici hakem heyetine mi yoksa tüketici mahkemesine mi…
Bu alandaki tüm araçlar için Gayrimenkul ve Kira hesaplama araçları sayfasına, sitedeki bütün hesaplayıcılar için hukuki hesaplama araçları listesine göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
2026’da kira artışı en fazla yüzde kaç?
Kira artışı için ev sahibinin bildirim yapması gerekir mi?
İşyeri kiralarında da TÜFE sınırı uygulanır mı?
Sözleşmeyi yeniden imzalarsak sınır aşılabilir mi?
Yeni kiracıyla sözleşmede sınır var mı?
Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.344, TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; oran ve tutarlar Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığınız için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.