Kira sözleşmesi kiracı bildirim yapmazsa her yıl uzar. Ev sahibi on yıllık uzamayı izleyen yılın bitiminden üç ay önce bildirimle sebepsiz tahliye isteyebilir.
Kısa cevap: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa aynı şartlarla birer yıl uzar. Kiraya veren, ilk süreden sonra işleyen on yıllık uzama dolduktan sonra, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeden o yılın sonunda sona erdirebilir.
Kira sözleşmesi neden kendiliğinden uzar?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı korur. Belirli süreli bir sözleşmede kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bildirimi yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve bu durum her yıl tekrarlanır.
Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Ev sahibinin sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesi ancak uzun bir süre geçtikten sonra mümkündür. Bu süre dolmadan tahliye isteyebilmek için kanunda sayılan özel sebeplerden birinin bulunması gerekir.
On yıllık uzama ve 1 + 10 + 1 kuralı
TBK m.347’ye göre kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeye sebep göstermeden son verebilir. Bu cümlenin iki önemli sonucu vardır:
- İlk sözleşme süresi on yıla dâhil değildir; on yıl, ilk sürenin bitiminden sonra işleyen uzama yıllarından oluşur.
- On yıllık uzama dolduğu anda sözleşme sona ermez. Sona erme, on yılı izleyen uzama yılının sonunda gerçekleşebilir. Bu nedenle bir yıllık sözleşmelerde uygulamada 1 + 10 + 1 = 12 yıl kuralından söz edilir.
- Bildirim, sona ermesi istenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır. Kaçırılırsa hak kaybolmaz, bir sonraki uzama yılına kalır.
| İlk süre | Uzama başlangıcı | 10 yıllık uzama sonu | En erken sona erme |
|---|---|---|---|
| 1 yıl | 1. yılın sonu | 11. yılın sonu | 12. yılın sonu |
| 2 yıl | 2. yılın sonu | 12. yılın sonu | 13. yılın sonu |
| 3 yıl | 3. yılın sonu | 13. yılın sonu | 14. yılın sonu |
| 5 yıl | 5. yılın sonu | 15. yılın sonu | 16. yılın sonu |
Örnek takvim
Kira yılı her 1 Ekim’de yenilenen, 1 Ekim 2014’te başlamış bir yıllık bir konut kira sözleşmesi düşünelim.
Kira sözleşmesinde sebepsiz tahliye tarihi adım adım nasıl bulunur
İlk sürenin bitişini bulun
Bir yıllık ilk süre 1 Ekim 2015’te sona erer ve sözleşme bu tarihten itibaren uzamaya başlar.
On uzama yılını sayın
1 Ekim 2015’ten itibaren on uzama yılı 1 Ekim 2025’te dolar.
İzleyen uzama yılını belirleyin
On yılı izleyen uzama yılı 1 Ekim 2026’da biter. Bu, sebepsiz sona erdirmenin en erken tarihidir.
Bildirim son gününü hesaplayın
1 Ekim 2026’dan üç ay önce, yani en geç 1 Temmuz 2026’da bildirim kiracıya ulaşmış olmalıdır.
Bildirim kaçırıldıysa bir yıl öteleyin
Bugün 14 Eylül 2026 olduğundan 2026 için süre geçmiştir. Bildirim en geç 1 Temmuz 2027’de yapılırsa sözleşme 1 Ekim 2027’de sona erer.
Kiraya veren sebepsiz tahliyeyi ancak 12. yılın sonunda, üç ay önceden bildirim yaparak sağlayabilir.
Başlangıç tarihini ve ilk süreyi seçin; araç kaçıncı uzama yılında olduğunuzu, on yıllık sürenin bitişini, en erken sebepsiz sona erme tarihini ve bildirim son gününü gösterir.
Kira Süresi ve Tahliye Hakkı AnalizörüBelirsiz süreli sözleşmelerde durum
Yazılı bir süre öngörülmemiş veya sözlü yapılmış kira sözleşmeleri belirsiz sürelidir. Bu sözleşmelerde kiracı genel hükümlere göre, altı aylık kira dönemi sonu için üç ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir. Kiraya veren ise kiralananın kullanılmaya başlandığı tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra aynı genel fesih kurallarıyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
On yıl dolmadan tahliye mümkün mü?
Evet, ancak yalnızca kanunda sayılan sebeplerden biri varsa. Her sebebin kendine özgü süreleri vardır ve kaçırılması hakkı ortadan kaldırabilir:
| Sebep | Kısa açıklama | Araç |
|---|---|---|
| Tahliye taahhüdü | Teslimden sonra verilen yazılı taahhüt; tarihten itibaren 1 ay içinde takip veya dava. | Geçerlilik testi |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılında iki yazılı haklı ihtar; kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde dava. | İki haklı ihtar testi |
| Temerrüt | Ödenmeyen kira için 30 günlük süre verilerek fesih. | Temerrüt ihtar süresi |
| Yeni malikin gereksinimi | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava. | Yeni malik takvimi |
| Konut veya işyeri gereksinimi | Kiraya verenin veya yakınlarının gerçek ve zorunlu ihtiyacı; süre sonunda 1 ay içinde dava. | — |
| Yeniden inşa ve imar | Esaslı onarım veya yeniden yapım gereği; süre sonunda 1 ay içinde dava. | — |
İlgili hesaplama araçları
- Kira Artış Oranı HesaplamaSözleşmenizin yenilendiği aya ait TÜFE on iki aylık ortalamasıyla yasal azami kira…
- Yeni Malik Tahliye TakvimiKiracılı taşınmaz satın alan yeni malik için bildirim yapma son gününü, altı ay…
- İki Haklı İhtar TestiKiracıya çekilen ihtarların iki haklı ihtar sayılıp sayılmadığını şart şart…
- Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik TestiElinizdeki tahliye taahhütnamesinin yazılılık, teslimden sonra verilme ve belirli…
- Kira Temerrüdü ve İhtar SüresiÖdenmeyen kira için verilecek yasal süreyi ve iki haklı ihtara dayalı tahliye…
Bu alandaki tüm araçlar için Gayrimenkul ve Kira hesaplama araçları sayfasına, sitedeki bütün hesaplayıcılar için hukuki hesaplama araçları listesine göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesi bitti, ev sahibi beni çıkarabilir mi?
On yıllık süre ilk sözleşme süresini kapsar mı?
Bildirimi noter aracılığıyla mı yapmalıyım?
Sözleşmeyi yeniden imzalamak on yıllık süreyi sıfırlar mı?
Kiracı on beş gün önce bildirim yapmazsa ne olur?
Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.347, m.350, m.351, m.352, m.353. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; oran ve tutarlar 2026 yılı itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığınız için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.