Değer Artış Kazancı Vergisi ve 5 Yıl Kuralı

Kısa cevap: Bedel karşılığı alınan bir taşınmaz beş yıl dolmadan satılırsa kazanç değer artış kazancıdır. Alış bedeli, yurt içi üretici fiyat endeksindeki artış yüzde onu geçiyorsa bu oranda artırılır; satış bedelinden endeksli alış bedeli ve giderler düşülür. Kazancın 150.000 TL’lik kısmı istisnadır; kalan tutar ücret dışı tarifeyle vergilendirilir.

Beş yıl kuralı

Değer artış kazancı vergisi, taşınmazın iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması hâlinde doğar. Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışlarda kazanç ne kadar yüksek olursa olsun vergi yoktur. Süre tapudaki alış tarihinden satış tarihine kadar gün gün hesaplanır. Miras yoluyla veya bağışla edinilen taşınmazların satışında ise süreye bakılmaksızın değer artış kazancı doğmaz.

Hesap formülü

ÜFE endekslemesi nasıl yapılır?

• Hangi endeks: TÜİK’in açıkladığı yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) kullanılır.
• Hangi aylar: Alış ayının endeksi ile satışın yapıldığı aydan bir önceki ayın endeksi karşılaştırılır.
• Yüzde on şartı: Artış oranı yüzde on veya daha fazlaysa endeksleme yapılır; altında kalırsa alış bedeli olduğu gibi kullanılır.
• Yüksek enflasyon dönemleri: Endeksleme çoğu zaman kazancı büyük ölçüde ortadan kaldırır; bu nedenle hesap yapmadan vergi doğacağını varsaymayın.

Vergi doğmayan durumlar

• Beş yıl sonrası satış: İktisaptan itibaren beş yıl geçtikten sonraki satışlar vergiye tabi değildir.
• Miras ve bağış: Veraset yoluyla veya ivazsız olarak edinilen taşınmazların satışı değer artış kazancı doğurmaz.
• İstisna altında kalan kazanç: Yıl içindeki toplam kazanç 150.000 TL’yi aşmıyorsa vergi doğmaz; ancak beyan yükümlülüğü ayrıca değerlendirilmelidir.
• Zarar: Endeksli alış bedeli ve giderler satış bedelini aşıyorsa kazanç doğmaz; bu zarar diğer gelirlerden mahsup edilemez.

Beyan ve ödeme

Değer artış kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir ve vergi mart ile temmuz aylarında iki taksitte ödenir. Aynı yıl içinde birden fazla taşınmaz satıldıysa kazançlar toplanır ve istisna bir kez uygulanır. Ücret dışı gelir tarifesi uygulandığından diğer beyana tabi gelirlerle birlikte üst dilime geçilebilir; tarifenin ayrıntıları kira geliri vergisi rehberinde yer alıyor.

Miras yoluyla edinilen taşınmazların satışı bu vergiye tabi değildir; ancak mirasçı veraset ve intikal vergisi öder, ayrıntılar veraset ve intikal vergisi rehberinde. Kiracılı bir taşınmaz aldıysanız kiracıyla ilgili süreler için yeni malik kiracıyı nasıl çıkarır yazımıza bakın.

İlgili hesaplama araçları

• Kira Geliri Vergisi HesaplamaKonut ve işyeri kira gelirinizin vergisini istisna, götürü veya gerçek gider…
• Veraset ve İntikal Vergisi HesaplamaMiras hissenize veya bağış tutarına düşen veraset ve intikal vergisini istisna…
• Yeni Malik Tahliye TakvimiKiracılı taşınmaz satın alan yeni malik için bildirim yapma son gününü, altı ay…
• Kira Artış Oranı HesaplamaSözleşmenizin yenilendiği aya ait TÜFE on iki aylık ortalamasıyla yasal azami kira…
• Miras Payı HesaplamaZümre sistemine göre sağ kalan eş ve mirasçıların yasal miras paylarını kesir…

Bu alandaki tüm araçlar için Vergi Hukuku hesaplama araçları sayfasına, sitedeki bütün hesaplayıcılar için hukuki hesaplama araçları listesine göz atabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Dayanak: Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80, mükerrer m.81, m.103. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; oran ve tutarlar 2026 yılı itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığınız için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.