Kiracılı ev alan yeni malik bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparsa altı ay sonra tahliye davası açabilir. Takvim, gereksinim şartı ve alternatif yol.
Kısa cevap: Kiralananı satın alan kişi kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiracıyı hemen çıkaramaz. Kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, tapu devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp, devirden altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Bildirim yapılmamışsa dava, kira döneminin sonunda bir ay içinde açılabilir.
Satış kira sözleşmesini sona erdirir mi?
Hayır. Kiralanan satıldığında kira sözleşmesi yeni malike geçer ve yeni malik, eski malikin yerine kiraya veren olur. Kiracı sözleşmedeki haklarını aynen korur; kira bedeli, süre ve diğer şartlar değişmez. Bu nedenle “ev satıldı, kiracı çıkmak zorunda” anlayışı hukuken doğru değildir.
Yeni malikin kiracıyı çıkarabilmesi için kanundaki tahliye sebeplerinden birine dayanması gerekir. Satın alma hâline özgü olan sebep, yeni malikin gereksinimidir: taşınmaza kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak ihtiyaç duyması.
Yeni malikin iki dava yolu
| 1. yol: Bildirimli dava (m.351) | 2. yol: Dönem sonu davası (m.350) | |
|---|---|---|
| Ön koşul | Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim | Bildirim şartı yok |
| Dava zamanı | Devirden itibaren 6 ay geçtikten sonra | Kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde |
| Avantajı | Kira dönemini beklemeden tahliye | Bildirim süresi kaçırılmışsa hâlâ kullanılabilir |
| Ortak şart | Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması | Aynı |
Örnek tahliye takvimi
Yeni malik tahliye takvimi adım adım nasıl çıkarılır
Tapu devir tarihini alın
Taşınmaz 10 Haziran 2026’da tapuda devralınmıştır. Süreler bu tarihten işler, satış sözleşmesi tarihinden değil.
Bir ay içinde bildirim yapın
En geç 10 Temmuz 2026’da kiracıya noter aracılığıyla, taşınmaza kendiniz veya yakınınız için ihtiyaç duyduğunuzu yazılı bildirin.
Altı ayın dolmasını bekleyin
Devirden itibaren altı ay 10 Aralık 2026’da dolar. Dava bu tarihten sonra açılabilir; daha önce açılan dava reddedilir.
Arabuluculuğa başvurun
Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Başvuruyu altı ay dolduktan sonra yapmak güvenlidir.
Davayı açın
Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açılır.
Bildirim süresi kaçırılırsa, mevcut kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolu kalır.
Tapu devir tarihini ve varsa bildirim tarihini girin; araç bildirim son gününü, davanın en erken açılabileceği tarihi ve alternatif dava yolunu gösterir.
Yeni Malik Tahliye TakvimiGereksinim nasıl ispatlanır?
Mahkemeler gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olmasını arar. Sırf daha yüksek kira almak veya evi boş satmak amacıyla ileri sürülen ihtiyaç kabul edilmez. Uygulamada kabul gören örnekler şunlardır:
- Yeni malikin kirada oturması ve kendi evine taşınmak istemesi.
- Evlenecek bir çocuğun konut ihtiyacı.
- İş yeri değişikliği, tayin veya emeklilik nedeniyle şehir değiştirme.
- Sağlık sorunları nedeniyle asansörlü veya giriş katında bir konuta ihtiyaç duyulması.
- Yeni malikin kendi mesleğini icra edeceği bir işyerine ihtiyaç duyması.
Kiracının hakları ve savunmaları
- Gereksinimin samimi olmadığını ispat: Yeni malikin başka boş konutları varsa veya taşınmazı satışa çıkarmışsa gereksinim iddiası zayıflar. Kiracı bu olguları delilleriyle mahkemeye sunabilir.
- Sürelere uyulmaması: Bildirim bir ay içinde yapılmamışsa veya dava altı ay dolmadan açılmışsa dava reddedilir.
- Kira ödemeye devam: Dava sürecinde kira ödemelerini aksatmak, yeni malike temerrüt ve iki haklı ihtar yollarını da açar. Kiranın yasal tutarını düzenli ödemek kiracının en güçlü savunmasıdır.
- Tazminat hakkı: Tahliyeden sonra taşınmaz üç yıl içinde haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanırsa kiracı en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat isteyebilir.
Diğer tahliye yolları ve vergi notu
Gereksinim yoksa yeni malik diğer tahliye sebeplerine başvurabilir. Kiracının önceki malike verdiği geçerli bir tahliye taahhüdü yeni malik için de kullanılabilir; geçerliliğini tahliye taahhütnamesi testi ile kontrol edin. Uzun süredir devam eden kiralarda on yıllık uzama kuralı da sebep göstermeden tahliye imkânı verebilir; takvimi kira süresi analizörü gösterir.
Tahliye sürecinin bütünü için kiracı evden nasıl çıkarılır ve kiracı tahliye davası şartları yazılarına bakabilirsiniz. Satın aldığınız taşınmazı beş yıl dolmadan satmayı düşünüyorsanız doğacak vergiyi değer artış kazancı hesaplama aracıyla önceden görün.
İlgili hesaplama araçları
- Kira Süresi ve Tahliye Hakkı AnalizörüSözleşme tarihinizden yola çıkarak uzayan kira dönemlerini ve on yıllık uzama…
- Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik TestiElinizdeki tahliye taahhütnamesinin yazılılık, teslimden sonra verilme ve belirli…
- Kira Artış Oranı HesaplamaSözleşmenizin yenilendiği aya ait TÜFE on iki aylık ortalamasıyla yasal azami kira…
- Değer Artış Kazancı Vergisi HesaplamaTaşınmaz satışında beş yıl kuralını, endekslemeyi ve istisnayı uygulayarak ödenecek…
- Adli Süre HesaplamaTebliğ tarihinden itibaren süreyi hesaplayın; hafta sonu, resmî tatil ve adli tatil…
Bu alandaki tüm araçlar için Gayrimenkul ve Kira hesaplama araçları sayfasına, sitedeki bütün hesaplayıcılar için hukuki hesaplama araçları listesine göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Ev satıldı, kiracı hemen çıkmak zorunda mı?
Bildirim noter aracılığıyla mı yapılmalı?
Altı ay dolmadan dava açılırsa ne olur?
Kiracı bildirime rağmen kira ödemeye devam ederse?
Yeni malik kirayı artırabilir mi?
Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.310, m.350, m.351, m.355. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; oran ve tutarlar 2026 yılı itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığınız için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.