Bir kira yılında iki kez yazılı haklı ihtar alan kiracı için tahliye davası açılabilir. İhtarların şartları, ödemenin etkisi ve bir aylık dava süresi burada.
Kısa cevap: Kiracıya aynı kira yılı içinde, farklı dönemlere ait ödenmeyen kira bedelleri için iki kez yazılı ihtar çekilmişse ve ihtar tarihlerinde kira muaccel ve ödenmemişse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Kiracının ihtardan sonra ödeme yapması sonucu değiştirmez.
İki haklı ihtarın 5 şartı
İki haklı ihtar şartları adım adım nasıl kontrol edilir
İhtarlar yazılı olmalı
Noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya icra takibinde gönderilen ödeme emri yazılı ihtar sayılır. Sözlü uyarı ihtar değildir.
Aynı kira yılı içinde çekilmeli
İki ihtar da aynı kira yılının içinde olmalıdır. Kira yılı takvim yılı değil, sözleşmenin başladığı tarihten itibaren işleyen yıldır.
Farklı dönem kiraları için olmalı
Aynı ayın kirası için çekilen iki ihtar tek ihtar sayılır. Örneğin biri Mart, diğeri Haziran kirası için olmalıdır.
İhtar tarihinde kira muaccel ve ödenmemiş olmalı
Vadesi gelmemiş bir kira için çekilen ihtar haklı değildir. İhtar anında borç gerçekten ödenmemiş olmalıdır.
Dava bir ay içinde açılmalı
Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde süre, sözleşme süresinin bitiminden işler.
Örnek dava takvimi
Kira sözleşmesi 1 Mart 2026’da başlamış ve kira her ayın 5’inde ödenmektedir. Nisan kirası ödenmediği için 10 Nisan 2026’da, Ağustos kirası ödenmediği için 12 Ağustos 2026’da noter ihtarnamesi gönderilmiştir. Kiracı her iki ihtardan sonra birkaç gün içinde ödeme yapmıştır.
Dava için son gün = Kira yılı bitişi + 1 ay = 28 Mart 2027
İhtarlar farklı aylar için ve aynı kira yılında çekildiğinden şartlar sağlanmıştır; ödeme yapılmış olması sonucu değiştirmez.
İhtar sayısını, dönemlerini ve kira yılının bitiş tarihini girin; araç şartları tek tek denetler ve tahliye davası için son günü hesaplar.
İki Haklı İhtar TestiÖdeme emri ihtar yerine geçer mi?
Evet. Yargıtay uygulamasına göre kira alacağı için başlatılan icra takibinde kiracıya tebliğ edilen ödeme emri de yazılı ihtar niteliğindedir. Böylece ev sahibi bir ihtarı noter aracılığıyla, diğerini icra takibiyle yapabilir. Önemli olan, her ihtarın farklı bir dönemin kirasına ilişkin olması ve tebliğ tarihinde kiranın ödenmemiş bulunmasıdır.
İhtarname metnini kira temerrüt ihtarnamesi oluşturucu ile hazırlayabilir, noterde tebliğ tarihini kayıt altına alabilirsiniz. Tebliğ ve süre kavramlarının ayrıntısı için e-tebligat ve süreler rehberine bakabilirsiniz.
Dava süreci ve dikkat edilecekler
- Dava, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
- Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabuluculuk süresi bir aylık dava süresini etkileyebileceğinden başvuruyu erken yapın. Ayrıntılar için arabuluculuk zorunlu mu.
- İhtarnamelerin tebliğ şerhli asılları ve kira ödemelerini gösteren banka kayıtları dosyaya eklenmelidir.
- Mahkeme tahliyeye karar verirse karar kesinleşmeden de icraya konulabilir; kiracının istinaf aşamasında teminat göstermesi gerekebilir.
- Genel tahliye şartlarını kiracı tahliye davası ve şartları, avukatsız süreci avukatsız tahliye davası açılır mı yazılarında bulabilirsiniz.
Kiracılar için öneriler
Kiracıysanız kirayı her ay sözleşmedeki ödeme gününden önce ve banka açıklamasına dönemi yazarak ödeyin. Bir kira yılında iki ihtar almanız, borcu ödemiş olsanız bile tahliye riskine yol açar. Ev sahibi kira artışı konusunda yasal sınırı aşan bir talepte bulunuyorsa, yasal tutarı ödemeye devam etmek ihtar riskini ortadan kaldırır; sınırı kira artış oranı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz. Sözleşmenizin genel uzama takvimini kira süresi ve tahliye hakkı analizörü gösterir.
İlgili hesaplama araçları
- Kira Temerrüdü ve İhtar SüresiÖdenmeyen kira için verilecek yasal süreyi ve iki haklı ihtara dayalı tahliye…
- Kira Temerrüt İhtarnamesi OluşturucuÖdenmeyen kira için yasal ödeme süresini ve fesih uyarısını içeren noter ihtarnamesi…
- Kira Süresi ve Tahliye Hakkı AnalizörüSözleşme tarihinizden yola çıkarak uzayan kira dönemlerini ve on yıllık uzama…
- Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik TestiElinizdeki tahliye taahhütnamesinin yazılılık, teslimden sonra verilme ve belirli…
- Adli Süre HesaplamaTebliğ tarihinden itibaren süreyi hesaplayın; hafta sonu, resmî tatil ve adli tatil…
Bu alandaki tüm araçlar için Gayrimenkul ve Kira hesaplama araçları sayfasına, sitedeki bütün hesaplayıcılar için hukuki hesaplama araçları listesine göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
İki ihtar aynı gün çekilebilir mi?
Kira yılı ne demek?
Aidat ödenmemesi iki haklı ihtara konu olur mu?
Süre kaçırılırsa ne olur?
İşyeri kiralarında da uygulanır mı?
Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.352/2, m.353. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; oran ve tutarlar 2026 yılı itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığınız için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.